Kupiti najslabšo hišo na najboljši ulici

Avtorica: Ana Madon je novinarka, zunanja sodelavka družbe Mediade.

Mladi manager leta 2023 Michal Maco, direktor podjetja Corwin Slovenija, je v zadnjih štirih letih v Sloveniji zagnal večje število trajnostnih gradbenih projektov, ekipo sedmih ljudi okrepil na 44 in prihodke v primerjavi z letom prej povečal za desetkrat, na 20 milijonov evrov.

Z načrtom izgradnje okrog 2.000 novih stanovanj in skoraj 70.000 m2 novih pisarniških prostorov je Corwin pripeljal do točke, ko je postal največji nepremičninski razvijalec v Sloveniji. Maco, ki ima doktorat iz urbanističnega načrtovanja, je med drugim tudi ustanovitelj nevladne organizacije za preobrazbo degradiranih mestnih prostorov v vitalne in zelene površine. Njegova vizija, da bi morali ljudje omejiti čas, ki ga dnevno namenijo vožnji z avtomobilom, je zlita z vizijo Corwina o ustvarjanju boljših mest za današnje ljudi.

Kako to, da ste se izmed vseh mest odločili prav za prihod v Ljubljano?

Šlo je za splet srečnih naključji. Najprej smo si ogledovali Dunaj in nekatera češka mesta. Pisarna v Bratislavi je imela vzpostavljeno sodelovanje s slovenskimi arhitekturnim birojem Ofis arhitekti, ki so nam pokazali potencial tega trga; močna potreba po stanovanjih in pisarnah, premalo ponudbe in visoka kupna moč. Z raziskavo trga smo odkrili še, da so potencialni kupci zelo dobro ozaveščeni o trajnostni gradnji in razumejo njeno dodano vrednost. Preden sem aprila 2018 prišel v Ljubljano, sem s svojimi nadrejenimi eno leto pripravljal načrt. Še pred tem pa sem v Ljubljani preživel en semester študija.

Vas birokratske ovire niso odvrnile? 

Zelo smo zadovoljni s transparentnostjo in časovnimi roki, v katerih se izdajajo gradbena dovoljenja. Seveda je vedno lahko bolje, a trenutno v Bratislavi in na Češkem vse traja dlje.

Kaj je bil največji izziv?

Mogoče to, da smo vstopili na trg v času, ko konotacija o razvijalcih nepremičnin ni bila dobra. Zaradi preteklih slabih izkušenj – stečaji podjetij, ki so obljubljala stanovanja, a že plačanih enot niso zgradila ali pa so jih zgradila slabo, ko niso plačevali podizvajalcev ipd. – so imele stranke in tudi drugi deležniki manj zaupanja.

Naša misija je, da strankam, mestni občini in podizvajalcem dokažemo, da nepremičnine lahko razvijamo bolj transparentno, pošteno in trajnostno, z višjo kakovostjo končnega produkta in storitve. Torej to negativno konotacijo skušamo obrniti sebi v prid.

Naša misija je, da strankam, mestni občini in podizvajalcem dokažemo, da nepremičnine lahko razvijamo bolj transparentno, pošteno in trajnostno, z višjo kakovostjo končnega produkta in storitve.  

Bili smo skeptični zaradi omejene velikosti trga, zaradi pomanjkanja izkušenj delovne sile, ki je bila posledica desetletnega zastoja na področju razvoja nepremičnin. V primerjavi z drugimi trgi v Ljubljani opažamo večji razkorak v praktičnem znanju (know-howu). Zelo težko dobimo odvetnike z nepremičninskimi izkušnjami, pa tudi računovodje, prodajalce in finančne svetovalce s tega področja. Čeprav vedno stremimo k temu, da zaposlujemo ljudi iz lokalnega okolja, imamo vse tri vodje gradbišč iz Slovaške, ker tukaj nismo dobili nikogar dovolj usposobljenega.

Kakšen model financiranja izgradnje uporabljate in s katerimi bankami sodelujete?

Uporabljamo standardni model, v katerem 30 % stroškov krijemo iz lastnih sredstev, po porabi teh pa se obrnemo na bančno financiranje. 70 % je torej hipotekarnih sredstev. V stanovanjskem kompleksu Kvartet smo sodelovali z NKBM. Tudi v primeru pisarniškega objekta Vilharia smo finančnega partnerja že izbrali, a dokler posel še ni v celoti sklenjen, ne moremo govoriti o njem (op. ur. intervju smo opravili konec februarja 2024).

Kakšen je časovni okvir projekta Vilharia, ki bo najbolj zelena poslovna stavba pri nas?

Zemljo, že vključeno v veljavni prostorski načrt, smo kupili poleti 2020. Na arhitekturni natečaj smo povabili tri skandinavske arhitekturne studie in tudi s pomočjo Janeza Koželja izbrali Schmidt Hammer Lassen z Danske. Z njihovim načrtom smo šli po gradbeno dovoljenje, ki smo ga dobili konec leta 2022. Marca 2023, ko so temperature dovolile, smo začeli z gradnjo. Poslovni prostori na 36.500 m2 bodo na voljo le za najem, ničesar ne bomo prodajali.

Kakšen poslovni model je v ozadju?

V vsaki državi si želimo v lasti obdržati vsaj eno zgradbo. Smo pa na dolgi rok odprti do tega, da se lastniški strukturi pridružijo državni ali pokojninski skladi – ti običajno iščejo tovrstne naložbe. Moram reči, da imamo že kar nekaj zanimanja tako domačih kot tudi tujih skladov, ampak trenutno v tej fazi aktivno ne iščemo nikogar, ker se osredotočamo na izgradnjo in pogovore s potencialnimi najemniki. Kar nekaj večjih podjetji že razmišlja o selitvi v te prostore.

To bo tudi edina poslovna stavba z elitnim certifikatom LEED Platinum. Kakšni so kriteriji za pridobitev?

Eden izmed njih je kolesarnica s kopalnicami.Uporabnikom bodo na voljo omarice za obleke in osebne stvari, da se bodo tisti, ki prihajajo v službo s kolesom, lahko stuširali. Največji razlog, zakaj več ljudi ne hodi na delo s kolesom, je znojenje. Med kriteriji je seveda še način, na katerega so pridobljeni uporabljeni materiali, reciklaža gradbenih odpadkov, gradbena operativa, poraba energije ter vode uporabnikov stavbe itd.

O čem govorimo, ko govorimo o trajnostni gradnji?

Na Vilharii recimo bomo stavbo ogrevali in ohlajali le s toplotnimi črpalkami – torej  z geotermalno vodo, ki jo črpalka črpa iz tal in pošilja nazaj. Na vseh stavbah imamo tudi zelene strehe, ki zmanjšujejo višino temperature v mestih v poletnem času, ko so ta zaradi betona še bolj pregreta. V Bratislavi smo s termalno kamero izmerili 24 °C nižjo temperaturo stavbe z zeleno streho v primerjavi s sosednjo stavbo brez zelene strehe.

Odkar imam namestnika, ki je prevzel operativne naloge, se lahko posvečam vsem stvarem, ki ne delujejo najbolje, in jih izboljšujem. Ne gre le za čas, gre tudi za ‘prostornino’ v glavi, ki ti jo dnevna opravila običajno v celoti zasedejo.

Pri uporabljenih materialih govorimo o trajnosti takrat, ko so ti narejeni tako, da izgubljajo čim manj energije. Pri uporabljenih materialih je pomembno tudi, da pridejo iz lokalnega okolja, ker sicer ustvarjaš emisije s transportom.

Kako optimistični ste glede uspešne realizacije še drugih dveh načrtovanih stanovanjskih projektov?

Imamo zelo veliko povpraševanja po stanovanjih v objektih Kolinska in Masarykova, ki ju še nismo začeli graditi. Tudi obrestne mere v Sloveniji v preteklosti niso bile tako nizke kot drugod v vzhodni Evropi, kjer so bile celo pod enim odstotkom, in so zdaj po zadnjih zvišanjih marsikomu hipotekarna posojila nedosegljiva. Poleg tega od zadnje finančne krize ni bilo veliko gradnje, število prebivalcev Ljubljane pa se tudi povečuje za nekaj tisoč na leto. V prihodnosti bo še več ljudi želelo živeti blizu mest, saj bo promet postajal vedno bolj problematičen. Vse svoje projekte snujemo s ciljem krajšanja razdalje od doma do službe, šole in do popoldanskih aktivnosti. Zato tudi iščemo in izbiramo degradirane urbane dele in ne gradimo na še neposeljenih zelenih površinah. 

Kako stroškovna učinkovita je gradnja na degradiranih površinah?

Nedvomno je ceneje in manj zapleteno graditi na zelenih, še neposeljenih področjih izven mesta, ampak to ni trajnostno. S tem se mesta le širijo, zeleni pas pa krči. Naša filozofija je kupiti najslabšo hišo na najboljši ulici. Medtem ko torej kupujemo degradirane parcele, ki potrebujejo več nege in več dovoljenj, njihove povezave z javnim prometom in lokacijami v že aktivni coni mesta pomenijo, da jih lahko spremenimo v najbolj zaželene lokacije za življenje.

So stranke pripravljene zaradi tega plačati več?

V prihodnjih letih se bodo prometni zastoji le še povečevali. Vedno več ljudi se bo zavedalo, da je bolje tri ure namesto v avtu preživeti doma, s prijatelji ali na aktivnostih. To ima svojo ceno.

Kako gledate na pogoste kritike, da so stanovanja v prestolnici ljudem s povprečno plačo nedosegljiva?

Razlog je v tem, da se je v preteklosti premalo gradilo. To ni le vaš problem. Pred časom so nemškega finančnega ministra vprašali, kako rešiti ta problem. Njegov odgovor je bil: »Treba je graditi, graditi, graditi.«

Kako vodite 44 ljudi − se znašate na intuicijo ali načrtno uporabljate določene strategije?

S svojimi 34-imi leti nimam veliko izkušenj z vodenjem ljudi, zato je zanašanje na intuicijo zame zelo pomembno. Veliko tudi opazujem in se učim od starejših kolegov. Marián Hlavačka, direktor Corwina, ima to, k čemur stremim. Ves čas je treba imeti odprte oči in pozorna ušesa, da vidiš, kaj učinkuje in kaj ne.

Kaj ste že ugotovili do zdaj?

Prepričan sem, da drži to, da je potrebno biti odkrit z ljudmi, kar me je kmalu naučil  Hlavačka. V težki kadrovski situaciji, ko je strokovnjakov, ki so zaupanja vredni, malo, v okolju, kjer se vsi poznajo, je to še toliko bolj pomembno. Ljudje se morajo čutiti spoštovane, morajo spoštovati vodjo in vse sodelavce. Čutiti morajo tudi, da prinašajo vrednost podjetju. Ko iščem ljudi, opažam, da izobrazba in izkušnje niso najpomembnejše, bolj odločilno je, da razumejo našo vizijo in se identificirajo z našimi cilji. Pomembno je tudi, da kot vodja znaš prenesti odgovornost na druge. Odkar imam namestnika, ki je prevzel operativne naloge, se lahko posvečam vsem stvarem, ki ne delujejo najbolje, in jih izboljšujem. Ne gre le za čas, gre tudi za ‘prostornino’ v glavi, ki ti jo dnevna opravila običajno v celoti zasedejo. Če ne znaš tega pravočasno urediti, kmalu samo gasiš požare. 

Preberite tudi